带头大哥万科全面降价的背后

2019-08-16 19:41:33 来源: 淮北信息港

  就我国不到20年历史的房地产业,是否真正就已经进入了纯粹的“市场经济”阶段,相关专家学者长期以来一直存在着争论。房地产业“带头大哥”万科在岁末年初的带头降价,究竟意味着什么?是否真如万科董事长王石所说,2008年,房地产业的“拐点”将要来到?怎样“拐”,“拐点”又将“拐”向何方?或者真如万科分析员所分析:2008年6、7月份,成都房产均价将会达到7000元以上每个平方……,我们和很多公众一样,将拭目以待!

  本刊 邱良君 实习 郭慧萍

  房价下降的通道已经彻底打开。

  年末岁初,万科企业股份有限公司(简称“万科”,下同)一场主动出击的“降价”运销策略在全国范围内迅速扩散:继广州、深圳为主的珠三角地区项目公开降价15%- 0%后,1月25日,成都万科传出全线降价 0%的消息,紧接着,北京和上海也陆续出现降价。稍后,万科对其楼盘全线 0%的降价幅度加以低调否认,但其在售楼盘加上各种优惠打折幅度超过10%已是事实。

  一场由地产大鳄主导打破房地产僵局的“降价”,在2008年传言纷起、扑朔迷离的房地产市场究竟意味着什么?

  业主:房值一月缩水10万

  2008年1月24日星期四,上午9: 0,成都暴雪纷飞。

  成都市静居路1号,成都万科地产公司大厅,聚集了10余名万科业主代表。他们都是2007年11、12月购买了万科魅力之城的业主。在《致成都万科魅力之城的公开信》上看到,2008年1月20日,万科魅力之城四期1栋和2栋的业主接到了这样一条短信:万科魅力之城青年置业计划,享团购优惠 %,二万置业基金,总价 8万起……此时,距四期1、2栋业主以5700元的均价买下同样户型、总价在47万—5 万左右的物业的时间距离不到 个月, 8万的起价和1、2栋业主46万的起价相差幅度在18%,40万的均价和50万的均价相差幅度在20%。在不到三个月时间,四期1栋和2栋的业主蒙受了数以十万计的“损失”,“我们心里的痛,我们的愤怒难以言表!”

  一位自觉房值转眼缩水“损失”10万的曹姓女业主指着不远处万科摆出的写着魅力之城的高架广告牌说:“看,就是那里!我们买房子,短的不过十几天,时间长的也不到两个月,从6000元左右,一下子就降到了4000多元,万科一下子这么大手笔的降价,你说我们能承受得了吗?”

  前往万科“维权”的这些业主,大部分是在2007年11、12月买的房子,其中有一位代表购房于08年1月并一次性付清了全款。这批房子是万科地产下位于成都蜀都大道上“魅力之城”第4期的期房,万科方承诺于08年底交房。第4期的楼盘中包含了1、2、 栋房子,而这些业主购买的均属于第1、2栋,当时的均价为5700元/平方米。业主们说,他们当初购买房子,是冲着万科的品牌和声誉而来的,置业顾问也很肯定的对他们讲,万科的房子是不会降价的,并且会越卖越贵。而就在相隔不过两个月的时间内,2008年1月19日,与他们房子相距不到20米的 栋开盘,房价变为了4400元/平方米,这种房价的落差导致他们“损失”了从七、八万到十多万……

  针对此情况,业主们提出两种解决方案:1.以现金的方式补偿差价;2.退房或者参加“青年置业计划”并享受相关优惠。事实上,早在2006年,上海已发生过业主发觉房值“缩水”后向开发商索赔胜诉的先例。

  万科:降价属经营性的“市场行为”

  而万科成都的相关负责人则将降价解释为“市场行为”,是不可控的。

  这位出席了当天业主协商会的负责人介绍,降价的背景主要包括两个:首先,降价是在一种政策性的前提下发生的,是政府调控的结果。现在全国范围内都在降价。万科的一位市场研究工作人员指出:在成都龙泉,温江等地,有些房价已经从4000元/平方米跌到 000元/平方米,所以他认为这是一种普遍的降价现象。同时,他指出,万科作为一个企业,它肯定要寻求自身的发展,而这次政府在金融政策的调控方面对企业肯定有一定的影响,同时市场的流动性过剩的也是一项影响条件。其次,这次成都万科降价的对象是90平方米以下的户型,它的市场占有率是70%左右。

  万科分析员则认为,成都2008年的房价会涨到7000多元一个平方米。据他分析:在成都即将修好2号地铁线的前提下,位于地铁线附近的“魅力之城”会因为交通等各方面的因素,有一个很大的升值空间 。至于有业主关于万科为何将1、2幢没有卖完的楼房封盘的疑问,万科解释称,1、2幢房将等待房价上涨后再于6、7月出售。成都万科坚称这次降价是经营性的,而期间他们所推出的“青年置业计划”也是“为了迎合政府的需求,但是卖的并不好,市场遇冷”。但是,据了解,万科分析员所称“要到6、7月涨价后出售”的房屋,随即在春节前就以略高于这批业主所买的价格在发售。

  截至发稿时止,从成都万科魅力之城第四期1、2栋业主们处传来消息:业主们稍后两天得到成都万科请示总部后的答复,仍然是“宏观调控,市场行为,请业主们理解。”

  “带头大哥”万科的“降价”会对业界带来怎样的影响?在市场、开发商、购房户的三方利益博弈中,究竟谁是真正的投资者,谁在投机?

  据了解,2007年全年全国房价都显示出一种不断攀登高位的状态。国家发改委、国家统计局的调查数据显示:2007年12月第四季度,全国70个大中城市房屋销售价格上涨10.2%,分别高于前三个季度的5.6%、6. %、8.2%。在房价达到新高的同时,第四季度的新建商品住宅销售价格也创下了新高,上涨比例为11.4%,高于1、2、 季度的6.0%、6.4%、8.2%。在房价不断上涨的前提下,国家年底出台了宏观调控政策,万科董事长王石在2007年12月1 日出席北京的一个发布会时表示:“我承认楼市拐点确实已经出现了”,表达了房地产行业处在市场经济的大势之下,要顺势而为的意思。2008年1月19日,在位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的新开盘的楼盘中,一向以“低调、稳重、阳光”出名的万科继续保持低位报价:4500—4600元/平米,远低于之前的6000元/平米以上的价格,降价幅度将近 0%……

  套现抛售背后的行业洗牌契机

  据国家发改委、国家统计局的调查数据显示:2007年4个季度土地的交易价格分别上涨9.8%、1 .5%、15.0%和10.7%,在土地价格上升的情况下,房价却走低,万科表示利润空间已不是很大,虽然“魅力之城”这块地是在200 年拿到的,当时的价格不足100万,但是加上税金后不止这么多,所以5000多元每平方米的房价仍在正常的范围内。

  据一位不愿意透露姓名的房地产业内人士介绍,房价主要包括土地成本,大约占四成;建安费用,占三成左右;市场的供求,占一成左右;其余的部分大概占20%。他个人认为万科5000元左右的价位还是比较合理的,因为这里面还有一个品牌价格,这是一种难以衡量的因素。而对于政府来说,由于定价通常取决于市场供求状况,因此不会随便干预商品房的定价,完全不同于政府对经济适用房的态度,

  虽然对于一些地方商品房也有其基准价格,房价的定制必须约束在一个上浮的幅度内的现象,但这位人士称,成都并没有类似措施。他同时表明,在2006年时,房地产商的平均利润可以达到100%——200%,而且是净利润。现如今,房地产出现拐点的前提下,保守的估计也可以达到50%。

  王石曾经在中央电视台的《调查》节目中表示,万科的利润是徘徊在10%左右的,超过25%就不会去做了,暴利是不可能持续的。但是作为万科董事长的王石也说,品牌是难以说明的。而对于2008年的房地产市场,王石认为不会再出现2007年的暴涨现象了。

  而据另一位房地产业内人士观察,万科在2007年末在成都引爆“降价”,在一定的程度上,是一个很明显的套现行为。从万科(000002)公开的财务报表中可以看到,在06年12月底与07年9月底,万科公布的经营活动现金净流量均为负值,分别达- 02412.15万元和-590944.91万元,经营活动的现金净流量呈现负增长的状态,这说明经营的业绩收入不能抵补有关支出,企业经营资金周转不灵,可能存在存货积压、赊账过多等不利因素。而同时投资活动的现金净流量也显示为负值,说明在这个阶段企业需要投入大量的资金,而这些资金的来源只有通过举债、融资等筹资活动。 另一方面值得注意的是,在万科公布的2007年9月 0 日的现金流量表中,筹资活动的净现金流量(.96万元)远远大于经营(-590944.91万元)与投资(-20 0 . 8万元)的现金净流量之和,则有可能企业是通过投资收益、出售资产、大量举债、吸收股东投资等因素来维持周转的。 而从另外一个角度来看,在2007年9月底万科的存货周转率仅为0.16,这个数据相对于2004、2005和2006三个年度高达0.5的周转率来说,万科在07年存货周转率呈现大幅度的跳水现象。与此同时,通过统计上市公司房地产板块的六十多家公司的存货周转率,可以得到,在07年底三季度,行业的平均存货周转率为0. 9,万科的水平明显要低于同行业同时期的平均水平。

  作为反映企业销售能力强弱、存货是否过量和资产是否具有较强流动性的一个指标,如此明显的下降幅度,如此大的差距,说明万科的房产有一定的积压。

  有注册会计师在接受采访时亦表示,从2006年的第4季度到2007年的1季度,整个房地产行业的存货周转率都有了大幅度的降低,这形成了一个十分巨大的断层空间——如此低的周转率必然会导致企业的变现能力差,印证了上面所说的经营活动现金流量为负的一个原因。而在万科发布的万科A二○○七年十二月份销售及近期新增开发项目公告中则显示:2007年12月份万科A实现销售面积76.7万平方米,销售金额61.7亿元。2007年度公司销售面积合计61 .7万平方米,销售金额合计52 .6亿元。相比之前的十、十一月份,万科这次的降价行为似乎起到了一定作用,十二月销售金额反弹,销售金额占全年总金额的11.8%。

  很显然,2006年开始涌现的房地产企业上市潮,带出了房地产企业对资金的疯狂追逐,海外资金的进入,进而是地价和房价上涨的多米诺骨牌效应。这一切都预示着今天开发商降价求售,回笼资金以实现大面积铺开战线的后续投入。正如万科方面所言,万科降价,是从整体营销策略考虑。这只是现阶段多家房企的缩影,整个行业将随着这一次资金链的考验而无法避免一次洗牌,“消费者一旦进入观望期,开发商如何挺过难关,很大程度上取决于他们此前还没有结转的账面收入。”一位业内人士说,除了万科、富力等还有大笔未结转收入可作为流动资金外,其他开发商,尤其是在筹备上市的房地产企业都境况堪虞。

  链接:

  2006年9月,上海市宝山区人民法院一审判结20例退房案,法院判决允许购房人解除购房合同,开发商应退还房款,收回价格已大大“缩水”的房屋。上海市宝山区法院判决的案例显示,购房者黎敏(原告)在2005年2月从大华公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约106平方米的房屋,总价144.15万元,平均每平方米单价高达1 590元。可到了2005年下半年,楼市宏观调控趋紧,上海中外环线周边地区房价下跌,同类房价跌到过每平方米8000多元。如此一来,买房人房子还没到手,每套价格就“缩水”了三四十万元。

  成都公生民律师事务所的蒋波律师介绍,我国现有法律关于中途退房方面,政府目前没有任何硬性的规定,因为一般倾向于认为,这是属于开发商和消费者之间自由约定的项目,政府不会去干预。关键词:[上一页]1[]

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